Про нинішню ситуацію і тенденції на ринку нерухомості України, а також чого чекати в цій сфері в найближчій перспективі, розповів Олександр Рубанов, президент Спілки фахівців з нерухомого майна України.

Спекулянти пішли

Які основні тенденції спостерігалися цього року на українському ринку нерухомості?
Цього року в квітні ми зафіксували чергове цінове дно. При цьому, за нашими прогнозами, воно далеко не останнє. Ми сподівалися, що з 2012 року ринок заробить і, можливо, це б відбулося, якщо б процесу не заважати. На жаль, сьогодні всі законодавчі ініціативи спрямовані на дестабілізацію. Тому, я вважаю, що ситуація стагнації або стабільна депресія буде спостерігатися ще 2-3 роки.
Як повідомлялося раніше Цитата: «Згідно з нашими даними, в жовтні ціни продажів були в середньому на 11,9% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції — сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (бо статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об’єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного ». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс оцінки квартир в Києві, а й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне розмаїття варіантів також є джерелом помилок і похибок.»
Ще одна тенденція цього року це те, що старе житло старої споруди з 95% фізичним та моральним зносом не користується попитом серед основної маси клієнтів. Такі квартири купують від безнадійності. Сьогодні покупець більш вимогливий до якості будівництва, планувальним рішенням, інфраструктурі, інженерії та т.д.

Який сьогодні портрет покупця житла в столиці?
Найдешевше житло купують в основному приїжджі, які переїхали до Києва заради роботи і вирішили влаштуватися тут. Середній вік таких людей 25-45 років, вони з вищою освітою і працюють в більш-менш стабільних компаніях. Їх зарплата в середньому 4-8 тисяч гривень на місяць. Щоб купити квартиру в Києві, вони продають старе житло в тому місті чи селищі, де проживали раніше і набувають дешеві об’єкти в столиці.
Нове житло в більшості купують кияни, які покращують свої житлові умови.
Серед них також є приїжджі студенти. Їхні батьки продають наявну нерухомість в рідному місті, щоб купити дитині квартиру в столиці.
Чи залишилися на ринку перекупники?
Якщо говорити про спекулятиву складову, то вона носить характер символічно — 5-7% від загального числа угод. Їх дуже мало і вони часто проявляють себе при покупках проблемних об’єктів за невеликі гроші. Це може бути викуп заставних квартир, або інших варіантів, ціна яких на 30-40% нижче середньоринкової.

Нерухомість в Одесі сама «жива»
Яка мінімальна сума сьогодні потрібна, щоб купити квартиру?
Найдешевший об’єкт, який був проданий в Києві за останній час, коштував 38 тисяч доларів. Це була квартира готельного типу, загальна площа якої 20 кв. м. З них 10 кв. м — житлова площа, 3,5 кв. м — кухня, душовий піддон в санвузлі. При цьому вона на момент продажу була не придатна для проживання. У ній потрібно було міняти все: сантехніку, комунікації, електрику, вікна, загалом, робити капітальний ремонт.
Незважаючи на цей стан, часто такі об’єкти продаються швидко — за 2-3 тижні.

А яка ситуація в регіонах?
У регіонах самий «живий» це місто Одеса. Пов’язано це з тим, що Одеса — курортне інтернаціональне місто, зі своєю історією, культурою. Левова частка покупців у місті це люди з країн пострадянського простору: росіяни, молдавани, білоруси. Українців серед покупців квартир небагато. В інших регіонах ситуація не набагато відрізняється від столичної.
Чи є сьогодні нерухомість привабливим інвестиційним інструментом?
Немає. Покупцеві доведеться заплатити високі податки і нести величезні витрати на її утримання. Купувати житло, щоб здавати його в оренду або придбати на перспективу своїм дітям вкрай не вигідно.
Якщо говорити про податки і витрати на оформлення то вони досягають від 5% до 9% від вартості житла. Плюс щомісячні високі комунальні платежі. Такі витрати можуть бути прийнятні в країнах з розвиненою економікою, але для України це величезні суми. Сьогодні нерухомість це не актив, а пасив.

Офіси в Україні порожні
А якщо говорити про комерційну нерухомість?
Тут найгірші справи у офісної нерухомості. В Україні просто нікому працювати в офісах. Дрібний і середній бізнес загнаний в глухий кут, а ті, хто залишилися не знімають офіси, а воліють працювати вдома, оскільки не знають, що буде завтра.
Більш-менш активна торгова нерухомість. Незважаючи на важкий стан, українці все одно купують їжу і одяг.
Сегмент складської нерухомості не розвивається. Споживання різко впало, люди купують тільки товари першої необхідності. Тому завозити великі обсяги товарів і зберігати їх немає сенсу.
Які Ваші прогнози до кінця поточного року і, по можливості, на наступні?
З грудня цього року ми чекаємо чергове зниження цін. Ця тенденція збережеться до квітня-травня 2012 року, коли психологічний момент, пов’язаний з «Євро-2012», зіграє свою роль і тренд розгорнеться. У цей період ми будемо спостерігати пожвавлення на ринку, і незначна зміна цін в межах 1-1,5% як у бік зростання, так і зниження.
Загальна тенденція на найближчі три роки — ціна буде коригуватися в бік зниження. Так, якщо сьогодні середня вартість квадратного метра в столиці складає 1820 доларів, то висока ймовірність того, що через 2-3 роки ми зможемо побачити ціну в 1500-1600 доларів.
У найближчі 7-8 років нам не варто розраховувати на зовнішнього інвестора, якщо ми в корені не переглянемо своє ставлення до такого поняття як «сприятливий інвестиційний клімат». На жаль, на сьогоднішній день ситуація не сприяє розвитку бізнесу.
У представників українського бізнесу також далеко не самі позитивні настрої — багато хто намагається виїхати з України, оскільки працювати в нашій країні з кожним днем ​​стає все важче і важче. На жаль, все вищезазначене негативно позначиться і на ринку нерухомості.

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

2 Коментарів до Сьогодні нерухомість це не актив, а пасив
  1. Наталія Стеценко Наталія Стеценко:

    +!

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>