Комерційні приміщення на перших поверхах новобудов розходяться «на ура» ще до введення їх в експлуатацію, тоді як квартири розкуповуються менш ніж на 50%.

Причому попит на такі площі постійно зростає — навіть якщо будинок заселений не повністю, в місцевий магазин і банк будуть навідуватися мешканці сусідніх кварталів.

Представники бізнесу, пов’язаного з продажем товарів та послуг роздрібного споживача, все частіше стали звертати увагу на комерційні площі на перших поверхах житлових комплексів. «Покупці таких приміщень розраховують на цільову аудиторію у вигляді мешканців комплексу. У бізнеса, який розташований у приміщенні на території РК, завжди буде гарантований ринок збуту, якщо послуга затребувана в принципі. Тому бізнес, як правило, прагне придбати приміщення», — розповідає заступник гендиректора девелоперсько-будівельної компанії «ТММ» Олексій Говорун.

Але поки обсяги продажів та оренди таких приміщень знаходяться приблизно на рівних рівнях, тобто 50/50. І це незважаючи на те, що девелопери заявляють про свою орієнтованості на продаж площ. «У нас всі приміщення реалізуються шляхом продажу, оскільки у нас немає в структурі керуючої компанії, яка б могла займатися здачею в оренду існуючих площ», — наводить приклад начальник служби маркетингу і продажів ЖК «Новопечерські Липки» Олеся Перчак.

Директор з розвитку проектів компанії «Українська торговельна гільдія» Сергій Хоменко нагадує, що девелопери насамперед зацікавлені в швидкому обороті коштів. Тому якщо в ЖК нежитлові приміщення складають 3-10%, забудовнику з великими фінансовими оборотами, як правило, нецікаво займатися орендою настільки малих площ. «Такий забудовник постарається максимально вигідно продати всі квартири і нежилі приміщення і перейти до реалізації іншого проекту», — говорить експерт.

«Комерційні приміщення на перших поверхах новобудов — це відокремлені і відносно невеликі приміщення загальною площею від 100 до 400 кв. метри. Управляти ними як єдиним комплексом часто не дуже вигідно, тому девелопери у своїх проектах, як правило, орієнтуються на продаж вбудованих нежитлових приміщень» , — додає А. Говорун. За його словами, зараз девелопери орієнтовані на продаж комерційних площ у своїх проектах, тому що вартість приміщення, розрахована методом прямої капіталізації річної орендної ставки, може бути до 30% нижче, ніж вартість нерухомості при продажі.

У зв’язку з цим забудовники стали більш клієнтоорієнтованими. За словами С. Хоменко, вони все більше надають значення конфігурації приміщень, їх розміру, організації фасадів і прилеглої території. Для досягнення максимальної привабливості вони стали аналізувати потреби операторів, у т. ч. із залученням консалтингових компаній.

Директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко додає, що забудовники зазвичай підбирають операторів з різних сфер діяльності. «Якщо одне приміщення продали банку, то друге продадуть під супермаркет, наприклад», — говорить він. При цьому девелопери воліють збувати всі приміщення, не залишаючи їх для власних потреб. Виняток становлять випадки, коли у компанії є паралельний бізнес, для якого вона і облаштовує приміщення у власному ЖК.

Девелопери підкреслюють, що їх клієнти теж часто воліють купувати, а не орендувати приміщення. «Передбачається, що бізнесу для збереження клієнтів потрібно значна маркетингова робота, і краще мати це приміщення у власності. Для малого бізнесу, як правило, краще мати приміщення у власності як актив, щоб зменшити вплив зовнішніх умов, наприклад, коливання орендних ставок, або використовувати приміщення в якості застави у разі необхідності взяти кредит «, — пояснює А. Говорун.

У свою чергу, С. Хоменко додає, що перші поверхи новобудов традиційно користуються успіхом у інвесторів, які часто не планують самостійно відкривати, наприклад, магазин, а просто хочуть здавати об’єкт в оренду. Терміни окупності таких інвестицій, за його словами, складають від 4 до 8 років залежно від характеристик приміщення і ризикованості інвестицій. На його думку, інвестору на сьогоднішній день вигідніше вкласти вільні кошти в комерційну нерухомість, яка зараз більш прибуткова, ніж житлова.

Найбільш типовими орендарями / покупцями приміщень на перших поверхах ЖК є продуктові магазини, відділення банків і аптеки — це стандартний мінімальний набір. Крім них в будинку можуть розміщуватися спортивні та фітнес-клуби, кафе, сауни, стоматологічні кабінети, кондитерські, юрфірми, агентства нерухомості, тобто оператори, яким достатньо 100-200 кв. м. Саме такі лоти, за спостереженнями О. Перчак, є найбільш популярними у клієнтів.

При цьому, як підкреслює С. Хоменко, спостерігається зсув інтересу з окремих безіменних приміщень до цілісних комплексів, об’єднаних однією ідеєю. «Наявність в одному комплексі 10-20 різнопрофільних магазинів і салонів, організованих у форматі street retail, привертає набагато більше відвідувачів, ніж окремі магазини в різних будинках. Єдине стилістичне рішення фасадів магазинів, наявність бренду комплексу, що доповнюють один одного товари та послуги перетворять групу невизначених нежитлових приміщень в якісний і повноцінний торговий центр. А так як в більшості випадків середньостатистичний інвестор не в змозі придбати магазин в звичайному торговому центрі, купівля приміщення в продуманому комплексі автономних магазинів є рідкісним випадком для вигідного вкладення інвестицій «, — пояснює він.

За даними В. Степенко, сьогодні термін окупності комерційної нерухомості при її покупці в ЖК зріс в середньому з 10 до 15 років. При цьому вартість таких приміщень на 20-25% (рідше — на 30%) вище, ніж квартир в цьому ж ЖК, і становить $ 1,2-4 тис. / кв. м залежно від місця розташування і якісних характеристик приміщення, а також від класу ЖК.

Орендні ставки на торговельну нерухомість (на першому поверсі) коливаються в межах $ 15-60/кв. м, в офісних (2-3 поверх) — $ 15-20/кв. м. але при оренді великих лотів (від 100 кв. м) власники готові робити знижки до 10%.

«Переважно більшість нежитлових приміщень на перших поверхах викуповується або бронюється ще до введення будинку в експлуатацію», — розповідає керівник прес-служби компанії «Міськжитлобуд» Галина Богданенко. Як пояснює О. Говорун, заповненість нижніх поверхів об’єкту свідчить, що РК функціонує, і позитивно впливає на продажі. «А в міру заселення житлового комплексу зростає виручка бізнесу, який придбав комерційне приміщення в об’єкті і орієнтується на мешканців комплексу як основний ринок збуту», — додає він.

Тому девелопери ще на етапі будівництва намагаються продавати і навіть здавати в оренду такі приміщення. І бажаючі знаходяться, причому, як стверджує В. Степенко, це не рідкість, а правило. «Після введення в експлуатацію протягом 2-3 місяців (з яких 1-2 йдуть на ремонт) приміщення зазвичай на 95% заповнені операторами», — говорить він.

О. Перчак на прикладі власного проекту підтверджує, що абсолютно всі приміщення в першій черзі були реалізовані ще до введення об’єкта в експлуатацію. Хоча й визнає, що до купівлі на ранніх етапах багато покупців ставилися з обережністю.

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>