Налоговым кодексом Украины введен новый местный налог — налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Это нововведение вступит в силу с 1 июля 2012 года. При этом местные и районные советы должны будут устанавливать данный налог в обязательном порядке. Согласно нормам Налогового кодекса, плательщиками налога на недвижимость являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой недвижимости. База налогообложения — жилая площадь объекта жилой недвижимости.

Объект налогообложения

Все вроде понятно: есть налогоплательщики, есть база налогообложения … А есть ли объект налогообложения? О квартирах в многоквартирных домах говорить не будем, потому что все знают, существенно расширить жилую площадь в многоквартирном доме сложно, но возможно. Например, если налогоплательщик сделал перепланировку в квартире, объединил комнату с кухней и коридором, лоджией и т.д. и получил некую виртуальную «жилищно-проходную» площадь, то ли считаться данная площадь жилой? А если нет, то где та грань между жилой площадью и общей?

Предположим, что издали нормативный акт и решили, что при переоборудовании и объединении жилых помещений с обслуживающими, вся площадь учитывается при налогообложении как жилая. Заплатит владелец больше налога? Не факт. Для этого он должен официально оформить перепланировку квартиры заказать паспорт БТИ, прийти в отдел начисления налога и сказать: начисляем! Есть ли реальная такая принципиальная гражданская позиция — судить не мне.

С квартирами более-менее все ясно — в любом случае с них-то насчитают и получат. А теперь давайте пофантазируем на тему: каким образом местным властям найти базу в частном секторе? «Объекты налогообложения — это жилая недвижимость, а именно — здания, отнесенные согласно нормативно-правового поля в жилой фонд, дачные и садовые дома. В частности, они делятся на следующие типы: жилой дом (здание капитального типа, построенное с соблюдением требований , установленных законодательством, и предназначена для постоянного проживания); жилой дом усадебного типа (жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных помещений); пристройка к жилому дому (часть дома, расположенная вне контура его капитальных наружных стен и которая имеет с основной частью дома одну или более общих капитальных стен); квартира (изолированное помещение в жилом доме, предназначенное для постоянного проживания); коттедж (равно, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком); комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах (квартира, в которой живут двое или больше квартиросъемщиков) (Подпункт 14.1.129 статьи 14 Налогового кодекса Украины).

Объекты, не облагаются

Согласно законодательству, перечень полностью понятен, но есть в нем одно но. В соответствии с подпунктом 14.1.129 статьи 14 Налогового кодекса Украины объектами налогообложения не являются: садовые и дачные дома (но не более одного такого объекта на одного плательщика налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка). Садовый дом — это дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не отвечает нормативам, установленным для жилых домов. Дачный дом — это жилой дом, предназначенный для использования в течение года с целью загородного отдыха.

Если учесть, что за последние 10 лет на территориях садовых товариществ «выросли» дачные домики, которые совсем не похожи на дачные, то возникает вопрос: кто будет определять, нужно ли платить с них налог, какая в них жилая площадь? Кто определит базу, если в документах данное строение осталась указанное как садовый домик на 20 кв. метров 60-х годов прошлого века?

Ни для кого не секрет, что для гражданина, который решил построить коттедж, и который хочет попасть в категорию неплательщиков налога на недвижимость, достаточно выкупить одну или несколько земельных участков с садовыми домиками на месте него построить «дачный» домик в пять этажей и отдыхать после трудового дня в течение года. Обнести его высоким забором и заявить, что это — его частная собственность. И не важно, что это — самовольное строительство (далее — самострой). Ведь кто имеет право проверить законность строительства на частной земельном участке? А может, местные власти придут, проверят и привлекут к ответственности такого гражданина?

Откройте — милиция!

Статья 30 Конституции Украины и статья 14-1 УПК Украины гарантирует каждому человеку неприкосновенность жилища. Это означает, что никто, в том числе и работник правоохранительных органов, МЧС, городские власти, работники БТИ и т.д. не имеют права без законного основания войти в жилище против воли, проживающих в нем. Войти в ваши квартиры или дома, провести в них осмотр или обыск любые представители власти имеют право только по мотивированному решению суда, с которым они обязаны ознакомить налогоплательщика. Если такого решения суда нет, суровый голос за дверью: «Откройте, представители местных органов, милиция!», — Можно расценивать не как приказ, а как просьбу. Нет решения суда — гражданину решать, пускать кого-то из уполномоченных в квартиру, дом или ограничиться разговором на лестничной площадке в подъезде или у забора на улице. Поэтому, если в дверь позвонил представитель который уполномочен выяснить какая у вас жилплощадь, только не осведомленый в правах гражданин сразу их откроет, а осведомленый, в лучшем случае, сначала подробно расспросит о цели визита, и все аргументы власти может в расчет вообще не брать.

Обойти преграду самовольного строительства

Проблема узаконивания самовольного строительства зданий и сооружений в нашей стране по-прежнему остра. Хотя не является преградой для тех, кто решил улучшить свои жилищные условия. Согласно ст. 376 ГК, самовольным строительством понимают возведение жилого дома, здания, сооружения, иного недвижимого имущества при наличии одного из следующих условий: 1) земельный участок не отведен для этой цели, 2) отсутствует разрешение на застройку, 3) отсутствует утвержденный проект; 4) при строительстве были допущены существенные нарушения строительных норм.

Есть две причины возникновения самовольного строительства: во-первых, у нас почему-то принято считать, что на собственной земле можно строить что угодно и как угодно, а во-вторых, сама процедура официального оформления разрешений на строительство довольно сложная и длительная. В итоге получается, что легализацией самовольно построенных зданий люди начинают заниматься, когда нужно осуществить любые юридически значимые действия с ними (продать, подарить, завещать). Хотя и это не является помехой для достижения мечты. Если самовольное строительство не узаконено, то вы все равно можете подарить, продать и завещать свое имущество, но только ту часть, которая имеет статус собственности и узаконена, а какая это часть от дома — не важно. Самовольная пристройка переходит новому владельцу, который может пользоваться и распоряжаться ею, но не как собственностью, а как самостроем и за который несет ответственность согласно действующему законодательству. Пункт 9 Заключительных положений Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (вступил в действие с 12 марта 2011 г.) ввод в эксплуатацию незаконно построенных индивидуальных жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности продлен до конца 2012 года. Во исполнение данной нормы приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 № 91 утвержден Порядок принятия в эксплуатацию указанных объектов. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство, не приобретает права собственности на такой объект (ч. 2 ст. 376 ГК). Оно может быть признано по решению суда при условии предоставления в установленном порядке такому лицу земельного участка под уже построенное недвижимое имущество, если это не нарушает прав третьих лиц (ч. 3 и 5 ст. 376 ГК). Иными словами, ГК предусматривает судебный порядок признания права собственности на незаконно построенную недвижимость, если земельный участок «задним числом» таки был предоставлен ​​под строительство и при условии, что это не затрагивает интересы третьих лиц. Тем не менее, на данный момент можно обойтись и без суда. Право перехода собственности на (самовольно построенный или такой, что строится, после оформления всех соответствующих разрешений и документов) объект переходит после сдачи в эксплуатацию (это можно делать долго и нудно) и только после этого подлежит госрегистрации, и владелец приобретает права собственности

Зачем спешить с правом собственности?

Логично будет предположит, что если дом не введен в эксплуатацию, а соответственно и налог на недвижимость не предвидится удерживать с недостроенного объекта, то будут ли наши (особенно состоятельные) граждане спешить с получением этого права собственности? Эксплуатация недостроенного частного (в т.ч. дачного и садового) дома никем не запрещается, а то, достроен он или нет, проверить никто не может. И все согласно статье 30 Конституции и, как мне показалось, единственная статья, которую выполняют представители местных органов, служба МЧС, Инспекция строительного контроля, БТИ, милиция и другие службы в случаях разрешения конфликтов нарушения прав третьих лиц. Например, когда один из соседей незаконно (самострой) построил у себя на приусадебном участке баню задымляет дома соседей, ведет непристойный образ жизни и на коллективное обращение граждан к местной власти и другие компетентные органы о нарушении их прав на чистый воздух и спокойную жизнь, все службы дают ответ : «Данный гражданин не признает претензий и не допускает на свой участок представителей комиссий и других органов власти на основании статьи 30 Конституции, и поэтому установить, есть ли у него баня, подтвердить не можем. Обращайтесь в суд!» Резонный вопрос: с чем? Если власть не может предоставить выводы комиссии о том, что данный гражданин нарушает права третьих лиц, то какие законные основания у третьих лиц утверждать, что есть баня, которая не дает им дышать и жить?

Установление размера площади

Такая история будет и с установлением размера жилой площади у гражданина и определением объекта налогообложения. На основании вышеизложенного могу предположить, что данный налог — слишком большая роскошь для нашего бюджета, потому что его сразу нужно ставить в расходную часть бюджета, а не доходной. Расходы на сбор сведений о базе начисления, начисления налога, администрирование налога на недвижимость, существенно превысят доход от данного налога. Однозначно, для того, чтобы данный налог имел смысл, базой налогообложения должна быть рыночная стоимость недвижимости. По аналогии с орендой недвижимости можно разработать методологию расчета рыночной стоимости квадратного метра площади для расчета налога на недвижимость с применением коэффициентов (увеличение / уменьшение стоимости в зависимости от вида здания, его изношенности и т.п.). Государство должно обязать, не реже раз в три года проводить оценку имущества частной собственности с учетом стоимости хозяйственных построек (так как домики для гостей иногда стоят в десятки раз больше чем дома некоторых граждан). В стоимость должна учитываться вся площадь введенного в эксплуатацию жилья, незавершенного строительства, самостроя и хозяйственных построек. В процессе проведения оценки будет обнаружено самовольное строительство, которое будет иметь стоимость, а местные и районные инспекции архитектурного контроля будут иметь информацию о нарушениях и пополнят бюджет за счет штрафов. Для определенной категории граждан (многодетные, пенсионеры, инвалиды и т.п.) должны предоставляться существенные скидки на проведение оценки имущества или предоставляться местными органами бесплатно акты комиссии (при условии что данный гражданин не проводил реконструкции, перестройки и т.п.). Для того, чтобы эти нормы заработали, нужно установить ответственность в виде высоких штрафных санкций за предоставление не достоверной информации как со стороны владельцев зданий, так и сбоку оценщиков. Только в таком случае можно будет говорить о том, что данный налог — является доходной частью бюджета и налогом который платят все.

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>