Забудовники і ріелтори ще довго будуть розплачуватися за «мильну бульбашку» цінового божевілля.

Прочитав на популярному сайті інтерв’ю з головою правління банку з категорії «середніх». Здивувала фраза досвідченого фінансиста, в якій він описав свої надії на поновлення зростання вартості житла: «Ми думали, що восени люди будуть вкладати кошти в нерухомість. Помилилися ». Думаю, що мине ще не одна осінь до того моменту, коли ціни на житлову нерухомість в Україні стануть рости. Причини цього слід шукати і в божевільному зростанні ринку в середині 2000-х років.

Вартість квадратних метрів у нашій країні як і раніше явно не відповідає зростанню доходів населення. Так було і в кращі часи, так йдуть справи і зараз. Якщо реальний ВВП за 2001-2007 роки зріс приблизно наполовину, а номінальні доходи населення — більш ніж у два рази, то нерухомість в Києві і ряді регіонів до початку кризи підскочила в ціні в шість-вісім разів. При рівні цін на житло в період їх піку (літо 2008-го) сумарний оборот фінансів на ринку нерухомості в Україні становив 500 мільярдів доларів (з них 150 мільярдів припадає на столицю). На той момент це 400% вітчизняного ВВП, що було схоже на світовий рекорд. Так, в той же час загальний фінансовий оборот на ринку житла в США становив 160% ВВП. Навіть лідер десятиліття по динаміці зростання цін — австралійська нерухомість — і та коштувала 330% ВВП.

Бум, який спостерігався на вітчизняному ринку нерухомості в 2001-2008 роках, не можна пояснити фундаментальними макроекономічними чинниками. Швидше, ринок був схожий на спекулятивно роздутий міхур.

Жадібність

Чим була зумовлена ​​висока ціна квартир у тому ж Києві? Та нічим! Вона була штучно завищена (втім, і зараз залишається такою). Порівняйте зростання вартості житла в столиці з графіком зміни цін на будматеріали в 2001-2007 роках. Ви побачите, що собівартість будівництва квадратного метра зростала значно меншими темпами, ніж ціни на готове житло. За деякими оцінками, прибутковість столичних забудовників в докризовий період коливалася від 300 до 500%. Навряд чи торгівля зброєю, наркотиками і експлуатація дівчат легкої поведінки дає більш високу віддачу на одиницю вкладених коштів.

У період бурхливого зростання вартості житла контрольовані ріелторами аналітики стверджували, ніби ціни за кордоном вище. По-перше, це далеко не завжди відповідало істині. У більш розвинених, ніж наша країна, Чехії, Угорщини, Польщі, Словаччини, Словенії нерухомість була дешевшою, ніж в Україні. Якщо поглянути на держави, схожі на нашу за структурою економіки, наприклад, на Польщу чи Угорщину, то помітно, що у Варшаві та Будапешті середня вартість квадратного метра рідко перевищувала 1000 євро. При тому, що рівень життя і доходів населення там відчутно вищий, ніж в Україні. У нас же житло економ-класу коштувало в 1,5 рази дорожче.

По-друге, порівнювати треба коректно. Так, у Санкт-Петербурзі, який аналогічний Києву за площею і населенням, вартість чотирикімнатної квартири в центрі міста нечасто перевищувала 150 тис. доларів. В українській столиці таку ж квартиру на Липках або Тарасівській знайти менше ніж за 250 тис. доларів не вдасться навіть зараз. При тому, що достаток жителів Пітера трохи вищий, а саме місто перевершує Київ як з архітектурної цінності, так і в плані наближеності до європейських стандартів.

Подивимося на питання з іншої точки зору. Будемо використовувати нинішні ціни, які відсотків на 40 нижче передкризових. Зараз німцю, щоб скопити на квартиру площею 60 квадратних метрів в Берліні, треба відпрацювати приблизно 2,5 роки, громадянинові Чехії та Польщі на житло в столицях своїх країн — близько шести років. Середньому українцю на квартиру в столиці, навіть з урахуванням відчутного зниження цін на житло за 2009-2011 роки, — близько 22 років.

Психоз Головна причина буму на ринку житла в першій половині 2000-х років полягала в тому, що в Україні з успіхом була розгорнута «індустрія переконання» громадян, ніби нерухомість може тільки дорожчати і ні за що не почне дешевшати!

Для того щоб ціни почали рости, необхідно підвищувати попит. Це можна зробити і штучно. Спочатку активно скуповуються квадратні метри на вторинному ринку. Потім формується змова між будівельними компаніями на первинному ринку і встановлюється більш висока ціна. Далі починається масована пропагандистська кампанія в ЗМІ. Населенню твердять про неминуче підвищення вартості нерухомості, пов’язане з різкою активізацією інспірованого раніше попиту. Це піднімає активність серед потенційних покупців, і квартири починають дорожчати. Залишається тільки правильно контролювати цей процес і підливати масла у вогонь шляхом подальшого підвищення цін на первинному ринку і виступами «правильних» аналітиків, які авторитетно стверджують: ціни росли, ростуть і будуть рости. Саме це спостерігалося в Україні в 2000-х роках.

У створеній атмосфері психозу, піддаючись впливу ЗМІ та прогнозами «незалежних» аналітиків, люди вкладали в нерухомість наявні заощадження. Ціни відповідно законам ринку продовжували підкорювати захмарні висоти. Їх зростання досягли першого максимуму в кінці 2003-го. Далі у основного інвестора, тобто у населення, закінчилися кошти. Ринок завмер. Але вже на початку 2005 року вихід був знайдений. Розпочинається активна пропаганда іпотечного кредитування. Машина запрацювала з новою силою. Будівельні компанії росли як на дріжджах. Будинки ставали все більш багатоповерховими, порушувалися технічні, санітарні та інші норми, знищувалися дитячі майданчики, парки, пам’ятники архітектури … Неминучий крах Але ніщо не вічне під Місяцем — ціни на нерухомість досягають другого максимуму. Вони стають абсолютно несумірні з доходами. Виникають класичні симптоми обвалення фінансової піраміди, які вкрай недоречно накладаються на економічну кризу 2008-го.

Спочатку банки різко скоротили кредитування покупки квартир. Після цього зростання ринку різко припинилося. І не через нестачу пропозиції, а через відсутність попиту. Ресурси на утримання незатребуваних новобудов вичерпалися. Все більша кількість перекупників в ситуації, що склалася намагаються забрати вкладені кошти, підживлюючи тим самим пропозиції на ринку. Починають нервувати інвестори, які розуміють: якщо перекупники підірвуть ринок, вони можуть не встигнути продати свої будинки. Одночасно з цим у словах «аналітиків» все менше чується впевненості в нескінченному зростанні цін. А головне — в це все менше вірять люди. У ЗМІ з’являється більше доводів, які неможливо спростувати, що ціни поки ще тримаються штучно. При цьому майже не залишилося людей, здатних придбати квартиру. Все — завіса: ціни на нерухомість в Україні, починаючи з грудня 2008 року, неухильно і відчутно падати.

Це надовго

До кінця 2011-го в найбільших містах країни кількість пропозицій житла збільшилася в три-чотири рази. Але продати його вкрай складно навіть при великій знижці. Ріелтори вже давно не в силах приховати різке падіння обсягу угод. Тримати гроші на банальному банківському рахунку стало вигідніше. Тому що депозит приносить дохід, а вкладення в квадратні метри — збитки. І так вже три роки … Що чекає ринок житла в осяжному майбутньому? Переважна більшість банків припинили видачу іпотечних кредитів і не бажають розділяти  ризики обвалення ринку і, відповідно, знецінення застави (квартири). Платоспроможного попиту на житло майже немає: з доходами в населення туго. Якщо хтось вважає, що є умови хоча б для припинення подальшого падіння цін, хотілося б дізнатися їхню аргументацію.

Підводячи підсумок, зауважу: нерухомість зобов’язана перетворитися з об’єкта небезпечних спекулятивних угод просто в житло. У цьому зацікавлені і тверезомислячі громадяни, і банки, які були б раді поверненню інвестованих у нерухомість коштів на депозитні рахунки. Ринок нерухомості в Україні донедавна підкорявся не законам економіки, а законам психології (чи психіатрії?).

Як стверджує економіст Джозеф Стігліц, «бульбашка — це коли сьогодні ціна висока лише тому, що інвестори вірять, ніби завтра вона буде ще вище, а не через фундаментальні чинники». Населення країни вже минуло вищу точку масового психозу, штучно створену на ринку житла. І ті деякі, у кого є вільні кошти, не поспішають купувати квартири або будинки навіть по три-чотири роки тому надвигідних цінах із серії 1-1,2 тис. доларів за квадратний метр. Не поспішають, бо є сенс почекати. Більш ніж імовірно, що квадратні метри будуть дешевшати.

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>