На чому ж зможе орендодавець заробити більше?

Вартість оренди квартир росла протягом усього 2011 року у всіх великих містах, незважаючи на всі проблеми в економіці. Навіть, скоріше, не росла, а відновлювалася після обвалу 2008-2009 р. Причина очевидна: це супроводжувалося збільшенням доходів жителів великих міст. До того ж є ще два чинники, що підштовхують орендні ставки вгору. Перший — іпотеки де-факто немає. А значить платоспроможні, але безквартирні українці не можуть робити вибір між іпотекою і орендою. Банки за них вибір уже зробили — орендувати! Другий фактор — триваюча міграція у великі міста. За рахунок неї підтримується попит на знімні квартири.

Дорожчає скрізь

У Києві максимальне зростання ставок показали однокімнатні квартири в Подільському і Шевченківському районах. За результатами року, квартиронаймачі стали платити більше на 16% і 14% відповідно. А найповільніше підвищувалися ставки на «одинички» в престижному Печерському районі столиці — всього +8% за рік. «Найбільше дорожчають квартири в районах, наближених до центру, а от у Печерському районі орендні ціни на однокімнатні квартири практично стоять на місці. Причин кілька. По-перше, вони і так дорогі — якщо підняти ціну, квартира може «зависнути» в пропозиціях до 3-6 місяців, і потім все одно доведеться знижувати », — говорить столичний ріелтор Оксана Еремінко.

У містах-мільйонниках максимальне зростання в 2011 році продемонстрували орендні ставки в Донецьку, Львові та Харкові. Наприкінці грудня однокімнатну квартиру в Донецьку навіть на околиці дешевше 2-2,5 тис. грн. знайти було неможливо. Середня ціна оренди «одинички» економ-класу — 3 тис. грн. в місяць. Все, що пристойніше, — від 4 тис. грн. і вище. «Найбільший ривок цін відбувся в місті цієї осені. Люди почали з’їжджатися до обласного центру з депресивних міст у пошуках роботи », — розповідає донецький ріелтор Сергій Майоров.

У Харкові — в університетському центрі країни, — ажіотажний попит, створений восени студентами, в грудні вже ліг і наблизився до рівня пропозиції. «Зараз на оренду виставлено багато однокімнатних квартир, і орендарям є з чого вибирати. Правда, їх ціна в середньому на 10% вище, ніж восени », — говорить ріелтор Дмитро Радковський. Середньоринкова вартість однокімнатної квартири в Харкові — 1,8-2 тис. грн. в місяць. У центральних районах — від 2,3 до 2,7 тис. грн.

Зростання орендних ставок на 10% протягом року відзначене у Львові. Якщо на початку року у віддалених від центру міста районах можна було зняти «одиничку» в стерпному стані за 1200 грн. за місяць плюс 300 грн. комунальні платежі, то зараз ціни на оренду стартують з позначки 1500 грн. плюс комунальні. У центральних районах Львова швидко здати квартиру можна за 2,5 тис. грн. в місяць. «Все, що дорожче 3 тис. грн. на місяць, здається в оренду дуже довго. Так що немає сенсу купувати квартиру і робити в ній супер-ремонт. Потім знайти орендаря дуже складно », — розповідає львівський ріелтор Василь Царук.

Офіси «пригальмують»

Покупка площі в офісному центрі для подальшої здачі в оренду до недавнього часу давала більш швидке повернення інвестицій, ніж придбання та здача в оренду житлових приміщень. Та ж ситуація збережеться і в 2012 році, проте зростання орендних ставок для офісних об’єктів пригальмується.

Протягом усього 2011 року максимальний попит пред’являвся на офісні будівлі класу В — їх хотіли зняти 53% орендарів, які шукали дах над головою для свого бізнесу. Друге місце, за даними компанії Colliers International, зміцнилося за класом С — 29%, і найменше угод було закрито в будівлях класу А — 18%. І справа зовсім не у відсутності попиту — вакантність у сегменті А найнижча, на рівні 3-4%. Популярність приміщень класу В пояснюється поверненням багатьох орендарів з малопристосованих офісів у більш презентабельні — як не крути, а бізнес в 2011 році поступово ставав на ноги після двох кризових років.

Про відновлення попиту свідчить і зростання частки покупок: «У 2011 році спостерігалася тенденція покупки компаніями офісних приміщень для власного користування. В основному такі компанії представляли сектори фінансів, — розповідає Максим Ткаленко, директор департаменту офісної нерухомості по роботі з орендодавцями компанії Colliers International. — Частка угод купівлі приміщень кінцевими користувачами в загальній структурі попиту склала 30%, відповідно, частка угод оренди — 70% ».

Ще одне відлуння відновлення економіки — невелике підвищення рівня орендних ставок на офіси в Києві, зазначене протягом перших трьох кварталів 2011 року. «Наприкінці вересня 2011 офісні приміщення класу В і С пропонувалися за 23-35 дол і 8-25 дол за кв. м на місяць відповідно », — констатує Марта Костюк, заступник директора, керівник департаменту аналітики і консалтингу DTZ в Україні.

Офіси-квартири в столиці теж подорожчали — на 5-15%. А ось в інших містах ці приміщення попитом не користуються. «У Дніпропетровську квартири під офіси знімають неохоче, оскільки в місті є безліч адміністративних будівель та офісних центрів з вакантними площами», — говорить дніпропетровський ріелтор Оксана Кузьміна.

В Одесі три-чотири роки тому можна було заробити непогані гроші, купивши квартиру і здаючи її під офіс. І зараз на ринку надлишок подібних пропозицій. За словами місцевого ріелтора Ольги Архипової, такі приміщення ще сяк-так знімають на периферії. Ті ж, хто хоче «поселити» свій бізнес на головних вулицях Одеси, воліють орендувати професійні офісні площі.

У 2012 році очікується істотне збільшення нової пропозиції офісних приміщень класу А — близько 160 тис. кв. м тільки на ринку Києва. У результаті ставки оренди можуть стабілізуватися або навіть почнуть знижуватися. «Якщо буде спостерігатися значне зниження ставок у класі А, це може спровокувати також і зниження ставок у класі В», — говорить Максим Ткаленко. Здешевлення офісних метрів не буде значним — максимум на 1-2%. І лише в столиці — лідеру за темпами будівництва професійних офісних площ.

«Ставки оренди виявляться під меншим тиском, якщо не всі об’єкти класу А, заявлені до введення в експлуатацію в 2012 р., з’являться на ринку або їх частина буде виставлена ​​на продаж», — нагадує керуючий партнер консалтингової компанії CBRE в Україну Радомир Цуркан. У той же час в Одесі, Дніпропетровську, Донецьку, Львові та Харкові ставки оренди до кінця року зростуть на 3-5%.

Заробити на квартирі

 Враховуючи відсутність зростання цін на нерухомість і навіть перспективи їхнього зниження, 2012 рік повинен стати періодом вигідних інвестицій в житло для тих, хто планує заробити на здачі в оренду. Серед міст-мільйонників найвигідніше інвестувати в покупку однокімнатних квартир в Донецьку. «Купивши за 45 тис. дол 30-метрову однокімнатну квартиру у Ворошиловському районі Донецька, її тут же можна здати в довгострокову оренду, навіть не переймаючись ремонтом, за 4,5 тис. грн. », — Говорить ріелтор агентства             « Квартирне питання »Світлана Маркіна. Така інвестиція повернеться приблизно через 7 років.

Досить цікаво вкладати в покупку однокімнатних квартир в Харкові і Одесі. Перша українська столиця цікава тим, що «одиничку» в престижному районі можна придбати всього за 30 тис. дол, але от здати її дорого не вийде — максимум 2,3 тис. грн. Тобто вкладення окупляться тільки через 9 років. Вигідний для інвестування в житлову нерухомість Київ. «Якщо минулого року з десяти покупців тільки один набував квартиру з метою подальшої здачі її в оренду, то в цьому році з десяти осіб вже троє купують квартиру як об’єкт інвестування», — розповідає Анатолій Топал, керівник «Недержавного експертного бюро».

Для інвестицій у житло з метою здачі в оренду в Києві варто розглянути Голосіївський та Солом’янський райони, де в 2011 році ціни на нерухомість просіли, а орендні ставки виросли на 11%. Рекомендація така — купувати квартири вартістю від 40 до 80 тис. дол з метою здачі в оренду або подальшого перепродажу. Для інвестицій це оптимальний варіант.

Ставки ростуть

У 2012 році ставки оренди квартир будуть рости. У Києві максимально додадуть у ціні однокімнатні квартири в центральних і наближених до центру районах. Одна з основних причин — довгоочікуване Євро-2012. «Ривок цін можливий вже в кінці весни. Судячи по завищених очікуваннях господарів столичної нерухомості, мова може йти про подорожчання на 10-20% », — розповідає київський ріелтор Людмила Осадча. Згодні з нею і її регіональні колеги, які пророкують подорожчання оренди житла у своїх містах-мільйонниках.

Максимальне зростання очікується в Донецьку та Одесі — 15% і вище за квартири економ-і бізнес-класу.

 

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>