Згорнувши кредитні програми в кінці 2011 року банкіри, самі того не бажаючи, позбавили ринок нерухомості будь якого шансу на зростання в 2012 році.

Останній рік виявився найменш динамічним для ринку квартир в порівнянні з попередніми. «Якщо 2010 рік багато розцінювали як вихід з кризи, — зазначає Сергій Костецький, аналітик компанії SV Development, — то в 2011 році, можна сказати, продавали квартири ті, кому потрібні були гроші». Це доводять і статистичні спостереження: якщо в останні місяці (найбільш активні) відбувалось близько 1 тис. угод купівлі-продажу, то рівно рік тому їх було на 30-40% більше.

Зазвичай тон продажам задають спекулянти. Але вони давно пішли з ринку. За словами Костецького, не більше 2-3% всієї пропозиції випадає на долю «засидівшихся» з якихось причин у квартирах спекулянтів. Однак у той же час на їх частку припадає до 10% угод із загального числа. Схоже, спекулянти, і зараз задають тон.

Традиційне осіннє пожвавлення покупок квартир було підігріто інформацією про прийдешні зміни в роботі БТІ. Багато людей постаралися прискорити процес оформлення документів, щоб все-таки продати хоч за те, за що куплять, багато поспішали з покупками. А коли пристрасті вляглися (виявилося, що ще рік в процедурі з БТІ все залишається як і раніше), на календарі замаячив Новий рік. Але ще більше психологічний тиск на деяких продавців робить той факт, що 2012 рік високосний. Саме 29-ий день в лютому має якесь магічну властивість затьмарити успіх продажу квартири, кілька місяців бовтається в оголошеннях.

За словами Наталії Карпінської, брокера АН «Поліакс», особливо поспішали продати квартиру до кінця року ті, у кого на руках готовий пакет документів. І багато хто готовий був поступитися в ціні, аби угода відбулася. Наприклад, продалася квартира, яка три місяці стояла в заявках на продаж. Крига розтала тільки тоді, коли продавець погодився знизити ціну: від заявленої суми $ 55 тис. поступилися $ 3500 (більше 6% в торзі за 1-кімн. З євроремонтом, меблями, побутовою технікою, в 10 хвилинах від метро). Як відзначає Карпінська, рішучий настрій та поступливість у торгах продавців підігрівало невелику кількість покупців, і «закінчення сезону». Святковий січень — мертвий сезон на ринку. А в силу неоднозначних прогнозів щодо курсу валют багато продавців побоювалися, що в лютому свої квартири вони не зможуть продати за ті гроші, які їм готові дати покупці зараз.

Дивно, але жоден брокер сходу не назве, на який відсоток готовий продавець знизити ціну квартири в ході торгу. Поступаються конкретно вираженими умовними одиницями. Як зазначає Володимир Коломейко, аналітик компанії «Планета Оболонь», більшість угод проходить у ціновому діапазоні до $ 100 тис., і при цьому рідкісний продавець погоджується поступитися $ 2-3 тис., від сили — $ 5 тис. А якщо продається квартира подорожче, тисяч за $ 300-500, то покупці раді $ 10-20 тис., вирученими в торзі. Ось і стоять ціни на квартири в пропозиціях по кілька місяців, якщо продавцеві нікуди поспішати.

Тим часом в списках оголошень «Продам» квартир стало менше, ніж було ще місяць тому, і набагато менше, ніж рік тому. Зате новобудов додається практично з кожним днем. За рік, як підтверджує статистика компанії SV Development, пропозиція вторинного ринку житла знизилася з 50 тис. кв. до 45 тис. кв. / місяць. Логічно припустити, що і ціни мали б показувати динаміку, а не стояти на місці. Якщо пропозиція зменшується, то ціна мала б зростати. Однак, як показують реальні угоди, це не зовсім так. У кращому випадку ціни залишаються незмінними. Тільки в найдешевшому сегменті житла, яке найбільш активно викуповується аж ніяк не спекулянтами, а потенційними довгостроковими власниками, квадратний метр трохи додав у ціні. Якщо ще два роки тому можна було виторгувати найскромнішу одиничку за $ 30-35 тис., то зараз цей мінімум сягає $ 40-45 тис. Але таких пропозицій стає все менше.

Впевнено дешевшає тільки житло класу «преміум» («люкс», «еліт»), вже третій рік поспіль. Як відзначає Костецький, середня ціна квадратного метра в цьому сегменті знизилася за рік на 7%. А ціна на житло бізнес-класу залишається стабільною.

Але, як відомо, ціна відповідає попиту. А списки оголошень «Куплю» теж коротшають, причому із завидною швидкістю. Як відзначає Коломейко, ціна, яку готовий сьогодні віддати покупець за житло з певними характеристиками якості та комфорту, не порівнянна сьогодні з тими цінами, які просять за таке житло продавці. Відсотками і співвідношенням статистів, які намагаються привести ринок житла хоч до якихось спільних знаменників, безпосередньо власники житлових квадратів воліють отримати живі гроші. А у людей, спраглих купити житло, їх немає. І не з’явиться в найближчі півроку-рік, оскільки доходи людей останнім часом не ростуть.

Не варто розраховувати, принаймні до літа, і на активне кредитування банками покупки житла. На думку Костецького, та й всіх інших гравців ринку, поки не почнеться активне іпотечне кредитування банками, ціни на квартири глобально рости не будуть. Швидше будуть залишатися стабільними. І навряд чи якось радикально зміниться ситуація на ринку житла в цілому. Поставити рух на ринку житла зможе тільки жвавий реальними грошима попит.

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>