Олександр Поліводський, директор і засновник юридичної фірми «Софія», — про ризики прийняття закону про ринок земель в нинішній редакції і про те, чому укладені раніше договори оренди можуть бути визнані недійсними.
Безумовно, закон «Про ринок земель» треба прийняти. Його треба прийняти як мінімум через скасування мораторію. Частина земельного законодавства вже сформована, і прийняття цього закону дуже важливо з точки зору застосування цієї бази. Тим не менш, я вважаю, що перенесення цього закону на рік було правильним рішенням, оскільки його потрібно всебічно обговорити.
Одні з найважливіших положень закону про ринок земель — це те, що юридичні особи не матимуть права власності на землю, а також обмеження за площею землі у власності для фізосіб. Зараз, наскільки відомо, обговорюється максимум в 100 гектарів, повідомляє «Дело».
Також виводяться обмеження площі в оренду. Безумовно, законодавець має право вирішувати, як краще, враховуючи інтереси всіх соціальних і комерційних груп. Але хотів би звернути увагу в цьому контексті на такий важливий юридичний аспект, як зворотну дію закону в часі.
Зараз спостерігаються спроби з боку депутатів — і при обговоренні ця позиція активно відстоюється — визнати всі договори оренди, укладені раніше, такими, які не існують. Тобто змусити наново переукласти їх з урахуванням цих обмежень. Така тактика не відповідає законодавству і Конституції. Закон може встановлювати обмеження на майбутнє, але вони не повинні стосуватися минулого. Ті юрособи, які укладали договори оренди за законодавством, що діяло раніше, не можуть бути звинувачені в тому, що вони зробили щось незаконне.
Але, незважаючи на це, є реальний ризик, що саме такий варіант буде прийнятий. У нас вже на сьогодні є декілька законів, які спонукають до цього: закон «Про державний земельний кадастр» і «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Цими законами земля віднесена до нерухомості і повинна реєструватися за тією ж процедурою, як будь-які будівлі та споруди — тобто в державній службі реєстрації, а не в земельному кадастрі. І право власності з’являється не в з моменту реєстрації в кадастрі, а з моменту реєстрації у зазначеній службі.
Тобто, якщо будуть введені обмеження на ринку землі, кожному буде запропоновано перереєструвати своє право власності або договір оренди. А це дуже неприємна процедура для обох сторін, оскільки власник повинен буде підтвердити в черговий раз своє право власності.
Такий підхід абсолютно не сприяє стабільності законодавства та його спадковості. Передбачається, що минулі норми потрібно поважати і прийняти те, що навіть договори, укладені на оренду 10-15% площі району, діють за законом! На сьогоднішній день це не заборонено!
По завершенні дії цих договорів вони можуть бути переукладені вже з урахуванням нових норм. Але до тих пір —  поки закон допускає укладення договорів оренди строком на 50 років — вони повинні залишатися у своєму первісному вигляді.
Не можна визнати договір недійсним тільки тому, що законодавець так вирішив.
У зв’язку з цим ми пропонували ввести в закон пряме застереження і чітко позначити, що всі раніше видані державою документи, і зокрема договори оренди, залишаються чинними до тієї дати, до якої вони укладені. На жаль, поки ця думка не знайшла підтримки серед членів аграрного комітету і поки не знаходить в парламенті.
Якщо законодавець встановить це обмеження, то компанії будуть шукати шляхи де-факто нівелювати це обмеження. Тобто свідомо створюються умови, в яких гравці ринку будуть змушені викручуватися.
Закон не повинен свідомо ставити учасників ринку в таке становище, коли їм потрібно шукати якісь виходи. Ідея законодавця — не створити нові перепони, а прописати такий закон, щоб він був комфортний і зручний для виконання всіма учасниками ринку.

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>