Уряд зробив спробу захистити власників цільових облігацій — інвесторів у будівництво. Але спроба виявилася не дуже вдалою. Урядова постанова, якою місцеві органи влади зобов’язали відшкодовувати збитки за такими облігаціями, містить багато неточностей, потенційно ускладнюють відносини трьох учасників процесу — місцевої влади, забудовників, а також інвесторів, що вклали свої кошти.

Подвійне трактування
З 1 січня 2012 вступили в силу зміни до Закону «Про цінні папери та фондовий ринок», які зобов’язали органи місцевої влади компенсувати збитки власників цільових облігацій в будівництві. Фінансова відповідальність органів на місцях виникає в тому випадку, якщо ця влада ухвалила рішення про призупинення або скасування права забудовника на користування земельною ділянкою. «Мета цих змін була в тому, щоб повернути довіру до цільових облігацій, спрямованих на інвестування в житлове будівництво, для того щоб знизити ризики інвестицій для приватних осіб», — розповідає провідний юрист юридичної компанії Володимир Ігонін. Для виконання цього закону, Кабінет міністрів повинен був визначити порядок розрахунку заподіяної шкоди та механізми проведення його відшкодування. Чиновники цей документ напрацювали, але до нього тут же виник ряд питань. Як стверджують фахівці, прописані в постанові Кабінету міністрів норми можна трактувати двояко. Зокрема, було визначено, коли саме місцева влада повинна повертати інвесторам кошти за свій рахунок, а коли — ні. Але це виходить за межі профільного закону, і створює підсту для ухилення від виконання зобов’язань.

«Кабінет міністрів вийшов за межі зазначених обов’язків і застосував трохи більш розширене тлумачення механізму компенсації збитків. Хоча закон передбачає необхідність визначення Кабміном чітко тільки порядку розрахунку збитків і механізму проведення компенсації. Фактично, таким чином, він обмежив випадки, в яких здійснюється інвесторам житлових облігацій відшкодування понесених збитків. Так, постанова містить ряд винятків, які позбавляють права інвесторів на компенсацію. Зокрема, якщо прийнято рішення про зміну землекористування у зв’язку з використанням емітентом житлових облігацій ділянки не за цільовим призначенням, в зв’язку з порушенням земельного законодавства, договору оренди чи інших порушень, то ці підстави позбавляють інвесторів права по компенсацію понесених збитків. В цій частині, яка передбачає дані випадки, постанова розширює порядок відшкодування шкоди в порівнянні з номою статті 8 Прим. Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», яка подібні виключення не передбачає.

І? На жаль, при вирішенні відповідних спорів судами, вони будуть користуватися в першу чергу постановою КМ», — аналізує документ Кабміну партнер юридичної компанії Юрій Семенюк.

Пролом у захисті
Інвестори залишилися незахищеним ще за кількома пунктами. Перший — хто саме буде компенсувати збитки, якщо право використання земельної ділянки скасовує не місцева влада, а суд, наприклад, за поданням прокуратури. У постанові Кабміну відповіді на це питання немає. Другий спірний момент — до законодавства з цінних паперів. Воно передбачає публічний і приватний випуск облігацій, а у них — різні умови обігу. У разі закритого розміщення звернення паперів (купівля та продаж), можливо тільки серед осіб, які вже брали участь в розміщенні. Кабмін же наказав владі на місцях оформляти папери на себе. «Затверджений Кабміном порядок компенсації збитків передбачає обов’язок органів місцевого самоврядування викуповувати ці облігації у власника на себе. Але відповідно до умов приватного розміщення, органи місцевого самоврядування не є тією особою, яка може приймати участь в обороті цінних паперів, і, відповідно, укладення договору буде суперечити законодавству», — говорить Юрій Семенюк.

Далі йдуть ризики по процедурі погашення. Коли орган місцевої влади забирає право на ділянку, емітент повинен надати перелік інвесторів для відшкодування збитків. Але при цьому безпосередньо оборот паперів не припиняється. Тобто власники можуть змінюватися. Чи отримають такі особи своє відшкодування? Або з формальної причини відсутності в списку на момент подачі його в органи місцевої влади, нові інвестори отримають відмову?

Також дуже цікавить інвесторів і питання строків відшкодування. Кабмін зобов’язав місцеву владу видавати їх з бюджету. Інвестори зможуть отримати кошти на свої банківські рахунки або у відділеннях «Укрпошти» протягом двох місяців після подання переліку власників облігацій до органів місцевої влади. Але. Чи будуть гроші в місцевому бюджеті? Якщо ні, то на цей випадок Кабмін наказав передбачити необхідні суми в бюджеті на наступний рік. І знову «але». Чи затвердить місцевий орган влади потрібну суму?» Так, місцева рада зобов’язана прийняти рішення або внести зміни до бюджету поточного року, або передбачити такі витрати в бюджеті наступного року. Але рада є колегіальним органом, і ніхто не може гарантувати достатню кількість голосів для прийняття відповідних поправок в бюджеті. Тому що з одного боку припис Кабміну начебто виконати зобов’язані, але з іншого — для затвердження поправок до бюджету необхідна певна кількість голосів депутатів. Ніхто не візьме на себе одноосібну відповідальність, тому що кожен депутат голосує за своїм внутрішнім переконанням. Відповідно, якщо не буде доброї волі у місцевої ради на виділення грошей для компенсації збитків осіб — власникам цільових облігацій, то їм доведеться йти до суду, а це — надовго. І навіть у разі отримання позитивного рішення з боку суду, інвестор зіштовхнеться з труднощами щодо його виконання, тому що все впирається в наявність коштів», — підкреслює Ігор Бєлкін.

Неприваблива конкретика
Норма, яка вже чітко визначена в постанові Кабміну, але яка точно не цікава ні нинішньому, ні потенційному інвестору, стосується суми, яка підлягає відшкодуванню. Місцева влада повертатиме не всю вартість облігацій, а тільки номінальну з урахуванням певного коефіцієнта облікової ставки НБУ, яка сьогодні знаходиться в районі 8%. Так що ціна відшкодування буде значно меншою від ринкової. «На практиці, часто, люди платять за облігації набагато більше, ніж їх номінал. Це пов’язано з використанням інститутів спільного інвестування забудовником, щоб оптимізувати певний податковий тягар. Тому говорити про те, що всі збитки покупця облігацій будуть відшкодовані, не доводиться», — констатує провідний юрист консалтингової компанії Володимир Ігонін.

Повне неповернення
Не менш суперечливе ставлення і до норми, згідно з якою власники цільових облігацій взагалі можуть залишитися без своїх грошей. У постанові Кабміну передбачено, що якщо право на ділянку відкликали не з вини місцевої влади, а через порушення у забудовника, то кошти повинен повертати саме емітент облігацій. Але поки не настане час погашення паперів, згідно з угодою, інвестор навіть не зможе судитися з емітентом, щоб раніше повернути гроші. Тому що зобов’язання вважається невиконаним саме тоді, коли відбувається непогашення облігацій. Тобто коли неможливо надати оплачені інвестором квадратні метри якоїсь площі. А до того часу, коли настане офіційний термін погашення, у забудовника грошей для повернення може і не бути. Тому що:

а) вони витрачені на матеріали або забудову;

б) через втрату права на ділянку добудувати і здати об’єкт не є можливим;

в) процедура пошуку нового забудовника, передачі йому права на землю або продажу недобудованого об’єкта, щоб за рахунок виручених грошей розрахуватися з інвесторами, може затягнутися не на один місяць, а то і не один рік.

«Якщо забудовник позбувся права на дану земельну ділянку, він понесе збитки, і далі в судовому порядку повинен доводити що ці збитки були понесені з вини органів місцевого самоврядування. А це — час і час», — додає Ігор Бєлкін. Тому поки забудовник і місцева влада не завершать всіх судових спорів, інвестору залишається тільки сподіватися і чекати повернення грошей. Тому що жодна зі сторін їх платити не буде. І добудовувати об’єкт під час судового процесу теж ніхто не стане.

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>