Як не купити «проблемну» нерухомість

-1+1 (+5 rating, 5 votes)
Дата 20.02.2012, категорія: _______, Статті, автор: ,

У вільному прольоті: як не купити проблемну квартиру, або іншу нерухомість.

Останнім часом дуже багато пропозицій житла, відібраного через кредитні борги, і нерухомості, яка має заплутане юридичне минуле.

Для потенційного покупця таке придбання означає, що один раз за правом власності на квартиру може вишикуватися черга з декількох альтернативних претендентів. За оцінками опитаних «ВД» риелторів, частка проблемної пропозиції в загальному обсязі житлової нерухомості на продаж за останні півроку досягла 15-20%. 

Збільшення угод з ризиковим житлом поки не спостерігається на тлі «замороження» купівельної активності, але як тільки ціни намацають «дно» і ринок оживиться, число тих, хто обшпарився на «гарячих» пропозиціях збільшиться. «ВД» з’ясовувала, як разом із придбаною на такому ринку нерухомістю не одержати масу проблем.

Як замасковують проблеми

«Завдяки кризі легше замаскувати низьку ціну при продажі нерухомості з юридичними вадами», — констатує Руслан Безуглий, гендиректор АН «Український Будинок». Ще восени минулого року найдешевше житло в столиці коштувало понад $100 тис., а зараз однокімнатні квартири за ціною $40-50 тис. — не поодинока пропозиція. І, якщо вірити песимістичному сценарію, до середини 2009-го однокімнатні квартири на вторинному ринку пропонуватимуть навіть за $20-25 тис. Більшість регіонів країни не відстають від столиці за темпами здешевлення вторинного житла. Для задоволених, приватних інвесторів заковика в одному: віддавати нерухомість за «гарячою» ціною найчастіше погоджуються ті, чий товар має ризики для потенційного покупця.

Першими на тлі економічного спаду спробували збути житлову нерухомість в Україні іноземні власники. «Якщо власник — іноземець, перевірити, у шлюбі він чи ні, з’ясувати, чи є претензії ще якихось третіх осіб на це майно, досить складно, тому що вся його історія за кордоном, — продовжує Руслан Безуглий. — Потрібно подавати туди запити, а із цим є певні складнощі — збільшуються тимчасові витрати і виникають законодавчі перешкоди іншої країни. Можу констатувати, що іноземці ще восени, коли тільки зароджувалася криза, почали знижувати ринкову вартість і намагатися продати свої об’єкти тут».

За оцінками експертів, обсяг житла, виставленого на продаж іноземцями в українських мегаполісах, не перевищує 5% від загальної пропозиції. Втім, не меншу небезпеку мають і квартири, пропоновані до продажу українськими громадянами, якщо стосовно них намічаються судові розгляди або вже накопичена багата судова історія. «Нещодавно на продаж була виставлена квартира, нинішня господарка якої придбала її, не знаючи про юридичні проблеми. Там виявилися судові позови із приводу того, що порушено права дітей», — згадує один з останніх прикладів проблемних надходжень Руслан Безуглий. «ВД» має в своєму розпорядженні не одну подібну ілюстрацію.

«Нещодавно до нас звернувся клієнт, який заявив, що на нього подали в суд і намагаються заперечити договір дарування, за яким він отримав право власності на квартиру, — згадує Олександр Суботін, партнер юридичної компанії «Тарасов і Партнери». — Передісторія така: його родич нещодавно за вигідною ціною придбав квартиру і оформив її на нього за договором дарування. Однак незабаром з’ясувалося, що суди навколо цієї квартири тягнуться вже кілька років. Споконвічне житло було успадковано за заповітом, але згодом цей заповіт був оскаржений і скасований у судовому порядку, як і всі наступні договори стосовно цієї нерухомості».

Перевірити наявність судових позовів стосовно нерухомості, за словами юристів, нерідко не під силу навіть професіоналам. Причина — у відсутності єдиного реєстру відкритих судових виробництв. «Шукати судові справи щодо квартири, яка цікавить вас, потрібно за місцем її знаходження. Але якщо реєстр не електронний — а багато судів не ведуть електронних реєстрів, — знайти справу про квартиру в паперовому вигляді — нереальне завдання, — пояснює Олександр Суботін. — Його можна знайти тільки за прізвищем позивача та відповідача, а вгадати ці прізвища вкрай важко». Експерти радять перед придбанням квартири особисто дослідити її минуле не тільки в судах.

«Я вважаю, що покупцям у цьому випадку не варто розраховувати на рієлторів — часто вони нізащо не відповідають. Потрібно розпитати сусідів, сходити до начальника ЖЕКу, якщо є можливість — то й у БТІ, щоб довідатися передісторію квартири».

Заручники позичальників

Не меншу небезпеку для покупця представляє житло, закладене за кредитом. «По суті, ви купуєте цю нерухомість із попередніми мешканцями, тому що банк, як правило, відселення не проводить, — підкреслює Віктор Несін, екс-віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, гендиректор АН «Феміда-Сервіс-Київ». — Він переоформить право власності на вас. І це буде тільки ваша проблема — виселити попередніх мешканців».

За словами Георгія Кононова, директора фінансової компанії «Фактор», побоюватися потенційним покупцям варто переважно тих заставних квартир, які забирали в примусовому порядку: «Якщо угода здійснюється шляхом прямого продажу житла (позичальником) і одночасного погашення кредиту, то ризик мінімальний. Як правило, такого роду договори нотаріуси дуже ретельно оформляють, і заперечити легітимність угоди важко.

Більш складний варіант, коли купується квартира, яка раніше була вилучена примусово. У цьому випадку діє трирічний термін позовної давності, протягом якого позичальник, який втратив нерухомість, може вимагати анулювання договору купівлі-продажу житла і заперечувати законність вилучення майна. І хоча реально анулювати договір купівлі-продажу закладеної нерухомості позичальникам вдається тільки в деяких випадках, створити проблеми для покупця такого виду нерухомості можна».

Зачіпки для судових позовів навколо продажу заставної квартири підкидають позичальникам колектори і співробітники органів державної виконавчої служби, які нерідко порушують процедуру конфіскації. «Приведу приклад, — ілюструє проблему Кононов. — Суд ухвалив рішення щодо примусового вилучення закладеної нерухомості. Власник цю нерухомість здавав в оренду і відмовлявся добровільно віддати її банку. Виконавча служба і представники колекторської компанії самостійно, без власника нерухомості, відчинили двері винесли все майно, поставили нові двері та опечатали. Власник у судовому порядку домігся визнання дій виконавчої служби незаконними, оскільки при винесенні майна він не був присутній. Суд підтримав вимоги позивача».

Ще один привід повернути продане житло неплатоспроможному позичальникові — проживання на конфіскованих квадратних метрах неповнолітніх. «Прямої норми, яка забороняє реалізацію закладеної квартири, у якій зареєстровані неповнолітні діти, і їх примусове виселення, у чинному законодавстві України немає, — пояснює адвокат Ніна Сидоренко. — Але здійснення таких угод і дій на практиці без одержання дозволу органа опіки і піклування є малоймовірним на тлі ризиків їх подальшого заперечування й визнання недійсними у випадку, якщо буде доведено, що права дитини були дійсно порушені». Відомі випадки, коли такі квартири були продані новим власникам, які зараз можуть втратити куплену нерухомість за підсумками судових розглядів.

Тим, хто готовий ризикнути, купивши житло, конфісковане за кредитом, експерти також радять ретельно вивчити минуле квартири. «Для початку варто максимально вивчити всю історію процесу укладення кредитного договору, оформлення договору застави і процесу конфіскації нерухомості. Якщо є певні незрозумілі пункти, а тим більше нестиковки в інформації, то не варто купувати такого роду нерухомість, — впевнений Георгій Кононов. — Варто також з’ясувати всі обставини судових і досудових розглядів і спорів, за можливостю ознайомитися з документами, які були прийняті або розглянуті в процесі цих суперечок.

Перевірити, чи дійсно не були зареєстровані неповнолітні в закладеній нерухомості. І, найголовніше, краще укладати таку угоду в нотаріуса, якому довіряєш і який докладно відстежить рух документів щодо конфіскованої нерухомості у всіх базах». «Купуючи заставну нерухомість, варто проконтролювати своєчасне припинення всіх обтяжень (іпотеки, заборони на відчуження, інших видів обтяжень), а також переконатися, що на момент купівлі квартири з’ясовані всі питання з виселенням її мешканців», — додає Микола Сидоренко, адвокат юридичної компанії «Шмаров і Партнери».

Думки опитаних експертів щодо активізації під час кризи шахраїв, які незаконним чином отримують квартири з метою перепродажу, розділилися. Одні констатують зростання кримінальних афер на житловому ринку, інші його ще тільки очікують. «Напевно подібна тенденція намічається, адже диму без вогню не буває, але поки не можна говорити про різкий сплеск. Шахрайство легше здійснити, коли за квартирами черга вишукалась і покупця увесь час підганяють: «Давай-давай, завтра буде дорожче», — вважає Руслан Безуглий. У кожному разі експерти радять покупцям, які готуються до придбання житла на такому ринку, брати активну участь у вивченні його минулого і, на випадок судових позовів відносно квартири, зазначати в договорах купівлі-продажу повну суму угоди.

Наталія Доценко-Білоус, старший юрист ЮФ «Василь Кисiль i Партнери»:

- Угоди з придбання закладеного майна завжди передбачають додаткові ризики, від яких досить складно перестрахуватися. До їх числа можна віднести можливість визнання договору недійсним у зв’язку з тим, що на момент його укладення боржник перебував у стані недієздатності, що повинно бути встановлено рішенням суду, а також у зв’язку з тим, що угода була здійснена під впливом несприятливих обставин, у результаті насильства або обману. Істотний ризик заперечування угоди у зв’язку з порушенням процедури проведення публічних торгів.

Покупцям закладеного житла рекомендується провести візуальний огляд відчужуваної квартири, перевірити, чи ніхто в ній не проживає, переконатися в місцевому ЖЕКу, що в даній квартирі ніхто не прописаний, і з’ясувати, коли, хто і з якої причини був знятий з реєстрації. Варто також зібрати інформацію про соціальний статус боржника, перевірити, чи не перебуває він на обліку в психіатричній клініці і чи не є він особою, визнаною недієздатною.

Олександр Бондаренко, віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості (риелторов) України:

- Однозначно можна говорити про збільшення проблемної пропозиції на ринку житлової нерухомості. Більше того, на жаль, і криміналізація ринку нерухомості теж має місце. Мова йде про всілякі шахрайські операції, які передбачають незаконне заволодіння квартирою з її наступним продажем. По-перше, про підроблені документи. По-друге, збільшилася кількість спроб здобути права на квартиру через договір оренди.

Справа в тому, що у зв’язку з різкою активізацією кількості пропозицій з найму житла власники квартир хапаються за першу пропозицію, що трапилася, втрачаючи пильність. Вони погоджуються на прохання укладати договір оренди не через агентство нерухомості, а самостійно, і в цьому випадку в сумнівних орендарів є можливість підсунути не той договір. Такі випадки останнім часом мають місце — ті, про які мені відомо, відбулися не в Києві, а в інших містах, але, потенційні орендодавці повинні бути дуже уважними. Збільшилася також кількість пропозиції, вочевидь нереальних за ціною, і це мене особисто теж насторожує.

Микола Верстюк, заступник начальника юридичного керування КБ «Хрещатик»:

- Не виключено, що реалізація заставних квартир може набути широкого поширення у зв’язку з різким зниженням платоспроможності фізосіб, які одержали кредити під заставу житла. Звичайно, якщо під час реалізації цих квартир будуть допущені порушення чинного законодавства або умов договору, власник може заперечити договір купівлі-продажу в суді (наприклад, якщо банк продав закладену квартиру від свого імені або прийняв її у власність, тоді як це не було передбачено договором). Тоді сторони зобов’язані повернути один одному все отримане за договором.

І якщо з поверненням квартири проблем не повинно виникнути, то з поверненням грошей може бути складніше. Що стосується проживання в заставних квартирах неповнолітніх, то проблеми в покупця можуть виникнути тільки в тому випадку, якщо квартира, у якій на момент укладення іпотечного договору були зареєстровані неповнолітні діти, передавалася в іпотеку без дозволу органів опіки та піклування.

Джерело:  realty.lviv.net

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>