Огляд ринку нерухомості

-1+1 (+2 rating, 2 votes)
Дата 25.06.2012, категорія: Статті, автор: ,

Ринок іпотеки поки далекий від докризових показників. З січня 2009 р. ринок скоротився на 55 млрд. грн., А якщо врахувати штучне зростання валютного портфеля за рахунок девальвації гривні, то і на 70-80 млрд. грн.

ЗАГАЛЬНІ ТЕНДЕНЦІЇ ІПОТЕЧНОГО РИНКУ

Після кризи позичальники поділилися на дві групи: тих, хто всіма правдами і неправдами погасив банківський кредит, і тих, хто прийняв рішення не платити. Між ними метається невелика група людей, які, то платять, то реструктуризуються, то знову не платять — і з жахом чекають кожну наступну осінь, вірячи в найпохмуріші прогнози.

Нових клієнтів на ринку нерухомості дуже мало. Не дивлячись на райдужні прогнози весни і літа 2011 р., восени почалася нова рецесія.

Іпотеки практично немає, пропозиція від забудовників росте з кожним місяцем, розстрочка від забудовників кардинально не змінює споживчі настрої, людей з «тугими гаманцями» не додається (більшість вже скинули кеш на піку падіння цін).

Основні фактори, які задають тренд на ринку іпотеки:

1. Негативний досвід взаємодії з банками по іпотеці.

2. Домінанта банку над позичальником (в банку у клієнта немає жодних прав, тільки зобов’язання).

3. У банків немає дешевих ресурсів, здатних зробити крок назустріч доступній іпотеці.

4. Недовіра банкам.

5. Негативні прогнози розвитку економіки України та зростання доходів домогосподарств.

6. В українських банків немає довгострокової стратегії управління іпотечним портфелем, яка б дозволила йти на тактичні поступки позичальникам (реструктуризація через зниження ставки до 2-3% і т.д.).

Ринок іпотеки, вже ніколи не буде настільки безтурботним і оптимістичним, як в 2007-2008 рр..

Ключові зміни:

1. Істотно скоротилася диференціація іпотечних позичальників. Сегмент став більш однорідний і замість 8-10 сегментів клієнтів можна виділити тільки три.

2. При низькому попиті на ринку, серед банків немає боротьби за клієнта.

3. На ринку іпотеки конкуренція мінімальна, при цьому максимально зруйновані докризові схеми взаємодії з партнерами. Банки пропонують стандартну продуктову лінійку, конкуруючи з розстрочкою забудовників.

Потреби ж споживача на пост-кризовому ринку змінилися незначно — відчувається сильний вплив докризового інформаційного поля, яке сформувало профіль споживача і його потреб.

Прогнозувати ринок всерйоз не береться ніхто — більшість тренд-утворюючих факторів впирається в один макрофактори «вибори 2012».

БАНК ДЛЯ ІПОТЕКИ

Зараз на ринку є одна, абсолютно вільна ніша — «банк для іпотеки». Споживчий попит на дану нішу хоч і специфічний, але великий.

Специфіка попиту у тому, що клієнти сформували образ «ідеального іпотечного банку», але цей ідеал далекий від реальності.

І так, яким клієнт бачить «ідеальний іпотечний банк»:

• Традиційно: надійний і стабільний банк.

• З мінімальними «вхідними бар’єрами»: початковий внесок і процентна ставка.

• Програма лояльності для постійних клієнтів та клієнтів з хорошою кредитною історією.

• Банк, у якого клієнти теж мають права, а не тільки обов’язки. Договір повинен бути прозорим з пунктами про права клієнта у випадку тимчасових фінансових труднощів (відстрочення оплати тіла, кредитні канікули і т.д.).

• Можливість дострокового погашення кредиту без штрафних санкцій.

• Іпотека з попереднім рішенням про можливість її видачі.

• У банку хороша історія «кризової» взаємодії з клієнтами.

Незмінним залишається вимога клієнта до кваліфікації менеджерів банку. На жаль, цей фактор остаточно пішов в категорію «бажаних, але неможливих». Клієнти, які не отримують професійного обслуговування навіть за простими продуктами, не сподіваються отримати їх і по складним.

ХТО І ЯК ЗАРАЗ КУПУЄ НЕРУХОМІСТЬ

Узагальнений портрет покупця нерухомості:

- Сім’я з одним або двома дітьми.

- Вища освіта

- Наймані працівники середньої ланки в приватній чи держкомпанії.

- Більше 3 років збирали кошти на купівлю нерухомості.

- Приймаючи рішення про покупку нерухомості/джерела її фінансування керуються думкою знайомих, доступною інформацією (наприклад, форуми) і рекомендаціями менеджера банку.

У порівнянні з докризовим часом, зараз диференціація іпотечних позичальників сильно скоротилася. Покупці нерухомості стали «однорідними», і замість 8-10 сегментів їх можна поділити на три групи:

1) Молоді сім’ї, до 35 років (51%). Живуть з батьками, окремо, або орендують житло.

Хочуть купити нерухомість на вторинному ринку, найпростішу 1-2-х кімнатну квартиру. Тільки кожна п’ята сім’я має заощадження на покупку житла (тобто їм потрібна повне або часткове фінансування).

Джерело фінансування — безвідсотковий займ у родичів. Також готові розглядати кредитування в банку.

2) Покращуючі житлові умови, 36-55 років (37%) — сім’ї з підростаючим або дорослими дітьми. У них в одній квартирі живуть представники кількох поколінь, тому виникає питання про розширення житлоплощі або розміну квартири. Хочуть купити житло для кожного проживаючого або для дітей.

Як правило, орієнтуються на вторинний ринок, проте активніше, ніж «молоді сім’ї», розглядають «первинку».

У половини представників цього сегмента є накопичення, які дозволяють мінімізувати позикові кошти до 20-40%.

3) Інвестори, 40-55 років (12%) — цей сегмент почав відновлюватися після кризи, але в іншій сутності — вони хочуть швидше зберегти свої кошти, а не заробити на них. У «інвесторів» немає актуальної потреби в житлі. Фінансові можливості високі — є стабільний високий дохід і стартовий капітал.

СТРУКТУРА ФІНАНСУВАННЯ

У середньостатистичного покупця нерухомості немає в банку ні кредитів, ні депозитів. Лише у 14,4% покупців є діючі кредитні картки, у 33% є діючий депозит. Покупцям, які не мають всієї необхідної суми, як правило, не вистачає 20-60% від вартості нерухомості. Менше 10% коштів бракує лише 3% клієнтів. Тільки третина клієнтів, яким не вистачає власних коштів для покупки нерухомості, розглядають іпотеку, як джерело фінансування.

Кожен п’ятий потенційний позичальник, готовий оформити розстрочку у забудовника. Але основним джерелом фінансування залишається займ у родичів (на нього розраховують близько половини покупців нерухомості).

Найчастіше відсутня сума береться:

- Як безвідсотковий займ у родичів і знайомих — 43%

- В банку під іпотечний кредит — 26%

- Під заставу іншої нерухомості — 15%

- Розстрочка у продавця нерухомості — 23%

- Позику під відсоток у родичів і знайомих — 11,4%

Чому так відбувається?

• 32% процентна ставка по іпотеці в банках — занадто висока і «плаваюча».

• 25% покупців нерухомості не вірять банкам: вони декларують одні умови, а на практиці пропонують інші; багато клієнтів бояться оформляти кредит.

• у 21% покупців нерухомості немає впевненості в завтрашньому дні.

СТРУКТУРА ПОПИТУ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

51% покупців нерухомості беруть вторинку, попит на квартири в новобудовах в 2 рази менше (27%). B лише 11% цікавить заміський будинок, дача. Попит на будинки і землю мінімальний через неоднозначності земельного законодавства.

У попиті домінують 2-х кімнатні (41%) і 1-но кімнатні (36%) квартири.

На первинному ринку попит більший на житло економ-класу (64%). Бізнес-клас планують купувати лише чверть покупців (26%).

На вторинному ж ринку основу попиту становить середній клас житла (56%). Початковий клас цікавий для 26% покупців.

Сегмент споживачів, який купує нерухомість за свої кошти, віддає перевагу нерухомості більш високого класу.

Ця структура попиту буде актуальна до появи джерела додаткового фінансування — або активізації / популяризації розстрочки від забудовника, або більш лояльної іпотеки.

Фактори, які стимулюють ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ

Основний стимулятор розвитку ринку нерухомості та іпотеки — зближення цін на середньостатистичну квартиру і накопичень.

Основна проблематика ринку нерухомості:

- Низькі обсяги іпотеки.

- Відсутність «протиотрути» негативному інформаційному полю.

- Хаос партнерських схем (дозволена докризова синергія «банк-ріелтор», «забудовник-банк»).

Що стимулює покупців нерухомості:

Раціональні чинники (в основному, стимулюють потенційних позичальників):

1. Низькі ціни на нерухомість.

2. Створення сім’ї.

3. Спільне проживання з родичами.

4. Накопичення необхідної суми.

5. Планування / народження дитини.

6. Проживання в місті, в якому немає власної квартири.

7. Підростаюча дитина шкільного віку або дорослішаюча дитина.

Вимушені фактори (діють на клієнтів, які купують на свої гроші):

1. Накопичення необхідної суми.

2. Низькі ціни на нерухомість.

3. Спільне проживання з родичами.

4. Створення сім’ї.

5. Підростаючий дитина шкільного віку / дорослішаюча дитина.

6. Отримання спадщини.

Для довідки: в дослідженні ринку нерухомості взяли участь 400 осіб, які вчинили покупку нерухомості протягом останніх 3х місяців. Опитування проводилося на території всієї України.

Оксана Мороз Партнер,
Spring, маркетингова група

 

Додайте свій коментар (оберіть спосіб)

ВКонтакте
FaceBook
Стандартні

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>